重要事項説明書とは
投稿日: 2024年6月25日 今川 和哉
宅地建物取引士が不動産取引で行う「重要事項説明」って?
重要事項説明とは、不動産の購入者や賃借人が契約を結ぶ前に、取引に関わる重要な情報を十分に理解してもらうために行われる説明のことです。これは法律で義務付けられており、不動産取引の透明性と消費者保護を図るための重要な手続きです。
重要事項説明では、次のような内容を説明します。
1.仲介業者について:
仲介業務を行う業者の表示
仲介業者の免許番号や所属団体
説明を行う宅地建物取引士が誰か
取引形態:どういう立場で宅建業者が入っているか、媒介(仲介)か、売主本人なのか
2.物件の概要:
所在地、構造、面積などの基本情報
権利関係(所有権、抵当権など)
現況(居住中・賃貸中かどうか、空室かどうかなど)
3.法令に基づく制限:
都市計画法、建築基準法などの法令による制限
用途地域、建ぺい率、容積率など
ハザードマップ、災害の警戒区域など
4.契約の内容:
売買価格、賃料、敷金、礼金、管理費などの金銭面の条件
引き渡しの時期、条件
契約解除に関する事項
5.インフラ設備・その他の重要事項:
道路に関する情報(接道状況、幅員など)
水道、ガス、電気などのライフラインに関する情報
近隣の環境(学校、病院、商業施設の有無など)
重要事項説明の方法
重要事項説明は、必ず宅地建物取引士と重要事項説明書を確認しながら、対面またはオンライン通話にて説明を行います。
宅地建物取引士は、取引士証を携帯し、説明の際に提示します。
説明を行うタイミング
重要事項説明は、売買契約や賃貸借契約を締結する前に行います。購入者や賃借人は契約内容を十分に理解した上で、契約を締結するかどうかを判断していただきます。
当店舗の不動産のea(ゆうばり不動産札幌店)では、賃貸仲介の際にLINE通話によるオンライン重要事項説明に対応しています。
賃貸の際の重要事項説明について
賃貸契約の媒介の際に必要な重要事項説明について
以下は、重要事項説明書の説明事項の一例です
(1)宅地建物取引業者
仲介する業者の商号や代表者、取扱店、免許証番号や有効期限が記載されています。
(2)説明をする宅地建物取引士
重要事項説明を行う宅地建物取引士の氏名や登録番号が記載されています。
(3)賃貸する不動産の表示(目的物件)の説明
賃貸する不動産が、どの物件かを特定して説明します。
建物名称や所在地、階層、面積などを説明します。
『どの不動産が目的となる契約か、階数や面積、構造に間違いがないかを確認していただきます』
貸主:貸主が誰か、契約当事者が誰か、を説明します。
『宅建業者が仲介をする物件では、貸主に契約権限がないということはまずありませんが、契約相手は所有者本人か、または代理なのか、リースなどで所有者と契約者が異なるのか、などを説明します』
1.登記簿の説明
甲区の説明:甲区とは所有権に関する登記が記載された部分です。
『対象物件の登記簿上の所有者が誰になっているか、を説明します。基本的に貸主本人ですが、リースや転貸、相続登記が未完了の場合は、契約者と異なる場合もあります。仲介業者はその場合どういった権限に基づいて契約をしているかを確認しています。』
『甲区には、まれに仮登記(売買予約や何らかの登記請求権があるときなど)や、差押(税金滞納で官庁から差押えられている)が入っている場合があり、その場合はこの部分に登記され、状況に応じて説明を行います。』
『対象物件の登記簿上の所有者が誰になっているか、を説明します。基本的に貸主本人ですが、リースや転貸、相続登記が未完了の場合は、契約者と異なる場合もあります。仲介業者はその場合どういった権限に基づいて契約をしているかを確認しています。』
『甲区には、まれに仮登記(売買予約や何らかの登記請求権があるときなど)や、差押(税金滞納で官庁から差押えられている)が入っている場合があり、その場合はこの部分に登記され、状況に応じて説明を行います。』
乙区の説明:乙区とは、担保などの登記が記載された部分です。
『抵当権や根抵当権の設定があるかどうかを説明いたします。通常は、抵当権等の設定がされています。(普通は賃貸物件の建設費で借入をしていると思われます)』
仮に所有者の倒産や未払いなどで担保が実行されて賃貸物件が競売された場合に入居者が退去しなければならないことがあるため説明するものですが、アパートやマンションの場合は、競売されても借主がいることが前提として、すなわち貸し物件として購入されるのが普通のため、それほど気にしない部分です。→抵当権が設定されています。程度の説明となります。
貸し戸建ての場合は、競売で購入した人の自己使用目的も考えられるため、その場合は、退去となることもあります。
2.法令に基づく制限
3.建物工事の完了時の形状・構造
4.支払金または預かり金の保全措置の概要(有無)
5.土砂災害警戒区域
6.造成宅地防災区域
7.津波災害警戒区域
8.建物状況調査の結果(有無)
9.アスベスト使用調査結果の記録
10.耐震診断の記録(有無)
11.賃料月額および初期費用等の金額
12.管理の委託先
13.飲用水・電気・ガス等のインフラ整備状況
14.設備の整備状況
15.契約期間及び更新に関する事項
16.用途その他の利用制限
17.契約の解除及び損害賠償額の予定・違約金
18.敷金の清算
19.容認事項・特約事項
20.保証人、保証会社
21.別添資料
22.ハザードマップ
23.供託所(保証協会の社員)
売買の際の重要事項説明について
※執筆中